Inversión inmobiliaria con crowdfunding: guía 2025

¿Te atrae la idea de invertir en inmobiliario pero piensas que necesitas cientos de miles de euros y un ejército de abogados? La inversión inmobiliaria con crowdfunding viene a romper precisamente ese mito: te permite entrar en proyectos reales (pisos, locales, promociones) desde importes pequeños y todo 100% online.

En España, plataformas como wecity, Urbanitae o Civislend están creciendo a toda velocidad, con rentabilidades medias históricas que superan el 10% anual en algunos casos. En este artículo vas a ver, con palabras claras, cómo funciona el crowdfunding inmobiliario, qué rentabilidades puedes esperar, qué riesgos asumes y cómo empezar paso a paso.

¿Qué es la inversión inmobiliaria con crowdfunding?

La inversión inmobiliaria con crowdfunding es una forma de financiación colectiva en la que muchas personas aportan dinero a través de una plataforma digital para sacar adelante un proyecto inmobiliario:

• Compra de un piso para reformar y vender.
• Adquisición de un local comercial ya alquilado.
• Promoción de obra nueva.
• Proyectos de co-living o alquiler flexible.

En lugar de que un solo inversor compre el activo completo, se trocea la inversión en pequeñas participaciones: tú pones, por ejemplo, 1.000 € y te conviertes en partícipe de ese proyecto.

En España, estas plataformas de financiación participativa deben estar autorizadas y supervisadas por la CNMV, lo que añade un marco de transparencia y protección al inversor.

Datos clave del crowdfunding inmobiliario en España (2025)

Para que no se quede en teoría, miremos algunos datos recientes del mercado español:

• Rentabilidad media histórica (wecity): alrededor del 12,61% desde el inicio de la plataforma.
• Plazo medio de inversión: en torno a 11 meses por proyecto.
• Rentabilidad por alquiler (renta): entre un 3% y un 7% anual.
• Rentabilidad por plusvalía (comprar, reformar y vender): 10% a 15% en plazos de 3 a 5 años.
• Mercado inmobiliario español: se prevé que la inversión total alcance unos 50.000 millones de euros en 2030, casi un 50% más que en 2025.
• Precio medio de la vivienda: en 2025 ronda los 2.251 €/m², máximo histórico y con subidas cercanas al 9-10% interanual.

Todo esto dibuja un escenario donde el ladrillo sigue siendo protagonista, pero el acceso ya no está reservado sólo a grandes patrimonios.

Cómo funciona el crowdfunding inmobiliario paso a paso

Para aterrizarlo, veamos el proceso típico cuando inviertes en un proyecto a través de una plataforma:

1. La plataforma selecciona el proyecto
   Analiza la operación (ubicación, promotor, garantías, tasación…) y la publica con toda la información: importe a financiar, plazo previsto, rentabilidad objetivo y tipo de operación (deuda o capital).

2. Tú revisas los detalles
   Le echas un vistazo al dossier: barrio, fotos, plan de negocio, riesgos, escenario conservador, etc. Es como estudiar un “mini-dossier” de inversión, pero explicado de forma bastante accesible.

3. Decides cuánto invertir
   Fijas el importe (por ejemplo, 1.000 €) y lo reservas. Según la plataforma, los mínimos pueden ir desde 100–500 €.

4. Se cierra la ronda
   Cuando el proyecto alcanza el 100% de financiación, se firma la operación (préstamo al promotor, compra del activo, etc.) y tu dinero pasa a estar invertido.

5. Evoluciona el proyecto
   El promotor ejecuta el plan: construcción, reforma, alquiler, venta… Mientras tanto, recibes actualizaciones periódicas y, en algunos proyectos de renta, cobras intereses o alquileres cada trimestre.

6. Desinversión y retorno
   Al finalizar el plazo, se vende el activo o se devuelve el préstamo, y recibes tu capital inicial más la rentabilidad obtenida (intereses o plusvalía, según el caso).

Tipos de inversión inmobiliaria con crowdfunding

Dentro del crowdfunding inmobiliario hay varios modelos. Entenderlos es clave porque el riesgo y la liquidez cambian bastante.

1. Crowdfunding de deuda (préstamos al promotor)

Aquí no eres propietario del inmueble. Lo que haces es prestar dinero a un promotor o a una sociedad que desarrolla el proyecto, normalmente con:

• Un tipo de interés fijo pactado (ej. 9%-11% anual).
• Un plazo concreto (6, 12, 24 meses…).
• Posibles garantías (hipoteca sobre el inmueble, garantías personales…).

Tu rentabilidad viene de los intereses del préstamo. Ejemplos habituales en plataformas como Civislend o wecity son:

• Financiación de la compra de un solar para construir.
• Préstamo puente para acabar una promoción.
• Refinanciación de un activo con inquilino.

Ventajas:

• Ingresos más predecibles.
• Plazos normalmente más cortos.
• Suelen existir garantías registrales.

Inconvenientes:

• No participas de plusvalías extraordinarias del inmueble.
• Si el promotor no paga, puede haber retrasos y procedimientos judiciales.

2. Crowdfunding de equity (participación en la propiedad)

En este caso inviertes en una sociedad que es dueña del inmueble, por lo que sí participas de la propiedad de forma indirecta. Es más parecido a ser socio del proyecto.

Tu rentabilidad puede venir de:

• Alquileres: cobras una parte proporcional de las rentas generadas.
• Venta: si el activo se vende más caro, participas en la plusvalía.

Este modelo es frecuente en plataformas como Urbanitae, que en 2025 ha captado decenas de millones para proyectos de este tipo.

Ventajas:

• Potencial de rentabilidad superior a largo plazo.
• Participas de la revalorización inmobiliaria.

Inconvenientes:

• Mayor incertidumbre: la plusvalía no está garantizada.
• Plazos más largos (3-5 años típicamente).
• Mayor iliquidez: salir antes de tiempo suele ser difícil o imposible.

Plataformas destacadas: wecity, Urbanitae y Civislend

En España ya hay un ecosistema bastante maduro. Tres nombres que deberías conocer si te interesa la inversión inmobiliaria con crowdfunding son:

Urbanitae

• Especializada en proyectos de equity y también con operaciones de deuda.
• Ha logrado captar cifras récord de financiación para proyectos inmobiliarios en 2025, consolidándose como uno de los referentes del sector.
• Suele trabajar con tickets mínimos a partir de unos cientos de euros.

Si quieres analizar este tipo de proyectos en detalle, puedes echar un vistazo por ti mismo a Urbanitae desde este enlace de invitado.

Urbanitae es ideal si buscas participar en proyectos de mayor recorrido: promociones completas, edificios en zonas prime, operaciones de compra-reforma-venta, etc.

Civislend

• Fuerte orientación a crowdlending inmobiliario (deuda garantizada).
• Proyectos normalmente respaldados por garantías hipotecarias sobre los activos.
• Intereses objetivo que, en muchos casos, se sitúan en el rango medio-alto del mercado (siempre con el riesgo correspondiente).

Si te interesa este enfoque más centrado en deuda, puedes registrarte en Civislend desde este enlace y revisar su histórico de operaciones.

Civislend encaja bien si prefieres operaciones de deuda con un horizonte temporal acotado y te atrae la idea de prestar dinero a promotores con proyectos ya estructurados.

wecity

Aunque el foco del artículo no es analizar una por una en profundidad, los datos públicos de wecity son útiles para entender el potencial del modelo:

• Rentabilidad media histórica en torno al 12,61%.
• Plazo medio de unos 11 meses por operación.
• Cerca de 200 millones de euros financiados en decenas de proyectos.
• Morosidad reportada prácticamente nula hasta la fecha.

Si quieres curiosear proyectos reales, puedes hacerlo registrándote en wecity a través de este enlace y filtrando por tipo de operación, plazo o rentabilidad objetivo.

Una de las operaciones más llamativas de wecity ha sido la financiación participativa de varios millones de euros para comprar un local en Madrid, una de las mayores rondas del mercado español.

¿Qué rentabilidad puedo esperar realmente?

Lo más honesto es decirlo claro: no hay garantías. Dicho esto, con los datos disponibles podemos trazar una horquilla razonable para la inversión inmobiliaria con crowdfunding en España:

• Deuda a corto plazo: 7%–12% anual objetivo, con plazos entre 6 y 24 meses.
• Proyectos de renta (inmuebles en alquiler): 3%–7% anual por alquileres, más posible revalorización.
• Proyectos de plusvalía (compra-reforma-venta): 10%–15% de rentabilidad total estimada a 3–5 años.

Imagina que inviertes 5.000 € en un proyecto de deuda al 10% anual a 12 meses:

• Al final del año, si todo va bien, recuperarías tus 5.000 € + 500 € de intereses brutos.
• Si el proyecto se retrasa 6 meses, puede que cobres los intereses más tarde o incluso que se renegocien condiciones.

La clave es entender que estos números son objetivos, no promesas. El histórico es bueno, pero el riesgo existe siempre.

Riesgos del crowdfunding inmobiliario que debes tener en cuenta

La inversión inmobiliaria con crowdfunding no es un depósito ni un producto garantizado. Los principales riesgos son:

1. Riesgo de proyecto
   Retrasos en las obras, sobrecostes, problemas de licencias, baja demanda de ventas o alquileres… Cualquiera de estos factores puede afectar a la rentabilidad y a los plazos.

2. Riesgo de impago
   En la modalidad de deuda, si el promotor no puede devolver el préstamo, habrá que ejecutar las garantías. Esto puede suponer retrasos largos y recuperar sólo una parte de lo invertido.

3. Riesgo de mercado inmobiliario
   Subidas de tipos, crisis económicas, exceso de oferta en ciertas zonas… Aunque ahora veamos precios en máximos históricos y un gran déficit de vivienda, nada garantiza que esa tendencia continúe sin altibajos.

4. Iliquidez
   Normalmente no puedes vender tu participación cuando quieras. Tu dinero queda “atado” al proyecto hasta su finalización. Si necesitas liquidez, puede ser un problema.

5. Riesgo de plataforma
   Aunque la CNMV supervise estas empresas, siempre existe el riesgo operacional: fallos internos, mala gestión o incluso que la plataforma deje de operar. Aquí la regulación y la separación del dinero del cliente ayudan, pero no eliminan al 100% el riesgo.

Por eso, aunque algunas plataformas muestren tasas de impago muy bajas, debes invertir sólo el dinero que estés dispuesto a mantener a medio plazo y asumir que podrías sufrir pérdidas.

Regulación: el papel de la CNMV

Una de las grandes fortalezas de la inversión inmobiliaria con crowdfunding en España es el marco regulatorio:

• Las plataformas deben estar registradas y autorizadas por la CNMV como plataformas de financiación participativa (PFP).
• Están obligadas a proporcionar información clara y estandarizada de cada proyecto.
• Deben advertir expresamente de los riesgos y de la posibilidad de pérdida total del capital.
• Se establecen límites de inversión para ciertos perfiles minoristas.

Esto no significa que la inversión sea segura, pero sí que no estás en un “lejano oeste” financiero. Aun así, los datos del sector están bastante dispersos, lo que a veces complica ver una foto completa del riesgo real.

Ventajas de la inversión inmobiliaria con crowdfunding

Para ti, como inversor particular, las principales ventajas son:

• Acceso con poco capital: puedes participar en operaciones que antes sólo estaban al alcance de grandes patrimonios.
• Diversificación geográfica y por tipo de activo: con 5.000 € puedes estar en 5-10 proyectos diferentes en distintas ciudades.
• Transparencia del proyecto concreto: eliges en qué activo quieres entrar, con información detallada del mismo.
• 100% online: alta, análisis e inversión desde el móvil o el ordenador.
• Modelo alineado con tendencias: co-living, alquiler flexible, vivienda urbana para jóvenes profesionales, etc.

Inconvenientes y errores típicos

No todo son ventajas. Algunos puntos que debes tener claros antes de lanzarte:

• No es un “sustituto” del fondo de emergencia: el dinero puede quedarse bloqueado más tiempo del previsto.
• Sobreconcentrar en un solo proyecto: poner todos tus ahorros en una sola promoción es una mala idea, por muy buena que parezca.
• Mirar sólo la rentabilidad objetivo: un 15% en un proyecto sin garantías y plazos inciertos puede ser peor que un 8% bien estructurado.
• No leer la letra pequeña: plazos, condiciones de salida, comisiones, escenarios de retraso… todo eso importa.

Cómo empezar a invertir en crowdfunding inmobiliario (checklist)

Si quieres dar tus primeros pasos en la inversión inmobiliaria con crowdfunding, te propongo este plan:

1. Define tu objetivo y plazo
   ¿Buscas complementar tu jubilación? ¿Generar ingresos pasivos a medio plazo? ¿Aprender con pequeñas cantidades? Esto determinará si te conviene más deuda a corto plazo o proyectos de equity a largo plazo.

2. Elige 2-3 plataformas serias
   Revisa que estén registradas en la CNMV. Analiza su histórico de proyectos, rentabilidades, plazos y nivel de transparencia. Plataformas como Urbanitae, Civislend o wecity son buenos puntos de partida para comparar enfoques.

3. Empieza con importes pequeños
   Considera tus primeras inversiones como una “fase de aprendizaje pagado”. Mejor equivocarse con 500–1.000 € que con 20.000 €.

4. Diversifica

   • Por tipo de operación: mezcla deuda y equity.
   • Por localización: no inviertas sólo en una ciudad.
   • Por promotor: distintos socios, distintos riesgos.

5. Lleva un registro sencillo
   Una hoja de cálculo con: plataforma, proyecto, importe, fecha de entrada, fecha prevista de salida, rentabilidad objetivo y rentabilidad real una vez cerrado.

6. Revisa tu estrategia cada año
   Con los proyectos que se vayan cerrando, analiza si las rentabilidades y plazos se parecen a lo esperado. Ajusta el tipo de proyecto, la plataforma o el importe según tu experiencia real.

¿Para quién es adecuada la inversión inmobiliaria con crowdfunding?

La inversión inmobiliaria con crowdfunding puede ser interesante si:

• Ya tienes tu colchón de emergencia (3–6 meses de gastos) en productos líquidos.
• Aceptas no tocar ese dinero durante un tiempo.
• Te interesa el inmobiliario pero no quieres endeudarte con una hipoteca ni gestionar inquilinos.
• Buscas diversificar más allá de fondos tradicionales, pero sin renunciar a la regulación.

En cambio, quizá no sea para ti si:

• Necesitas el dinero a corto plazo.
• Te incomoda mucho ver tu inversión bloqueada varios años.
• No estás dispuesto a asumir posibles retrasos o pérdidas.

Conclusión: ¿merece la pena la inversión inmobiliaria con crowdfunding?

La inversión inmobiliaria con crowdfunding se ha consolidado en España como una forma real de acceder al ladrillo sin tener que comprar un piso entero. Plataformas como Urbanitae, Civislend o wecity han demostrado que se pueden estructurar proyectos con rentabilidades históricas muy atractivas, plazos razonables y un nivel de transparencia creciente.

Ahora bien, no es magia: sigues invirtiendo en inmuebles, con su ciclo económico, sus retrasos y sus riesgos de mercado. La clave está en usarlo como una pieza más dentro de tu estrategia global de inversión, no como tu única apuesta.

Si te llama la atención este mundo, la mejor forma de avanzar es practicar con cabeza: empieza con cantidades modestas, reparte tu dinero entre varios proyectos y dedica tiempo a leer la documentación de cada operación. De esa manera podrás comprobar por ti mismo si la inversión inmobiliaria con crowdfunding encaja en tu forma de invertir y en tus objetivos a largo plazo.